其梦可期

作者:澳门金莎娱乐场网址

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千亿是一个规模节点,越来越多的房企想要进入,以期规模支点撬动更多的资源和可能性。

目前还处在百亿梯队的绿地香港,在今年两次正式场合都主动提到了“千亿梦”。一次是在今年3月底召开的2017全年业绩发布会上,另一次是在8月30日上午举办的2018年中期业绩会上。

“今年400亿元目标维持不变,未来三年绿地香港将实现1000亿的销售目标。”绿地香港执行董事首席运营官侯光军在今年中期业绩会上表示。

一个重要的日期是,今年正好是绿地香港上市5周年之际。或许,对于企业来说,这是一个经过沉淀后的重要时间节点,此后,绿地香港可以呈现给股东、市场、投资方等更多的“未来可期”。而在过去5年中,绿地香港也的确有了一个底气加持,销售额从2013年的30多亿至2017年的301.1亿,年均复合增长率达70%。

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绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军也曾表示,2018年是绿地香港成立五周年,这对公司阶段性发展具有非凡的意义。

其实,之所以提出规模,更为重要的是,绿地香港也敏锐观察到了,如今房地产行业越来越集中化,好资源更倾向于往头部企业靠拢。审时度势,看到绿地香港本身的增长空间,提出千亿目标自然是市场化的一个举动和结果。

千亿梯队梦“未来可期”

公开资料显示,2013年8月,绿地控股认购盛高置地扩大后股本的60%,成为控股股东,并将公司改名为绿地香港控股有限公司,简称“绿地香港”。绿地香港成为绿地控股在香港的上市平台。

在这几年中,绿地香港的爆发力也很强,规模和利润同步增长。而这样的增长态势也延续到了今年上半年。根据2018年中报数据,上半年绿地香港总收益同比增加12%至53.02亿元,净利润同比上涨46%至3.32亿元,每股收益人民币0.11元,同比增长57%。在归属股东净利方面,绿地香港特别重视,就在去年陈军还曾告诉和讯房产, 重视的根本的原因是希望给股东有利润的增长。

上半年累积合同签约153.15亿,回款率超过90%。高层对此业绩是满意的,因为,在绿地香港看来,尤其是面对今年以来,中国房地产市场前所未有的复杂局面,限购限贷等调控措施给房地产企业经营带来空前挑战,绿地香港的销售成果尚且理想。

今年绿地香港目标是400亿元。会上,董事会秘书雷雨介绍,今年销售目标不变,1—7月合同销售额达185.11亿元,完成了全年目标将近一半的量。而由于2018年绿地香港有超过580亿元的可售资源,下半年还拥有380亿的可售资源,新推部分将占比68%、旧有资源占比32%,因此,可以维持全年销售目标的达成。

侯光军则表示,从上半年销售情况来看,项目非常火爆,下半年将会加强推盘节奏和资金的回笼,同时在布局上也会一二三四线城市纵深布局,分散风险。

除了维持今年年度目标不变外,侯光军还表示,未来三年,绿地香港将进入千亿梯队行列。原因并未直接道明,不过,从出席领导层对整个房地产市场的表态中,还是能够判断一二:

“房地产行业的集中度在进一步提高,分化很严重,头部企业的资源优势聚拢效应明显。”

“今年内地房地产调控非常剧烈,这样的调整将会对房地产市场产生结构性的影响,预计内地房价不会出现大幅上涨,但此次政策的调控会让强者更强,加剧行业的分化。”

从上述绿地香港高层的话语间,可以获知的信息是,规模也意味着你在行业中的竞争力和获取资源的能力,绿地香港势必将抓住机会,抓紧上车。

这种紧迫感在数据中的体现是,根据克而瑞的数据,上半年排名前100位的房企整体销售规模接近4.6万亿元,同比增长36.5%,市场占有率接近 70%。而半年销售规模超过千亿的房企数量虽然仍保持7家不变,但合计销售规模约1.7万亿元,同比增长超过 30%。预计全年千亿房企数量将达到30家以上。

钱和土地两手都要硬

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今年,由于房地产宏观调控政策持续趋紧,加上金融去杠杆政策的叠加影响,房企融资大量受阻,资金链普遍面临较大压力。雷雨在业绩会上发表了对大环境下融资的看法,其中也体现了绿地香港对融钱机会的思考。

“别人为什么要给你这么低的融资利率?无非有三点,第一,强大的股东,这是品牌背书优势;第二,自身保持有质量的发展;第三,合理的债务结构。”

从品牌上来看,受益于绿地集团的优势资源和国企背景,国际评级机构给予很高的评级,绿地香港的融资成本直线下降。

从自身来说,基于有质量发展和合理债务结构,绿地香港上半年加权平均融资成本为4.7%,连续五年保持行业低位水平。现金余额(包括受限制现金)70.53亿,足够覆盖短期债务。

绿地香港的风险管控意识还体现在,在美元持续升值的预期之下,境外有息债务的大幅度下降,显著降低了公司债务的汇兑风险。数据显示,境外有息债务占比由此前的76%将至38%。

净负债率这条线上,其实,绿地香港也一直在有意识地进行控制,也取得了相应成效。比如,负债比率净额由2016年的121%大幅减少至2017年的84%。

不过,由于2018年绿地香港的扩大规模战,上半年截止报告期末,负债比率净额增加至104%。当然,从中也可以看出绿地香港冲规模的迫切心理,以及千亿梦已经进入加速期。

下半年,绿地香港的应对战略是,探索多元化融资渠道,优化债务结构,稳步降低有息负债率。具体战术,业绩会上透露的信息是,绿地香港将推进境内公司债、ABS、CMBS、类REITS等资产证券化产品。“具体要看外部环境,看市场,看自身需求和发展。”雷雨总结道。

融钱和拿地两手都要抓、两手都要硬。这是任何一家冲规模企业的必经之路,包括绿地香港。

财报显示,2018年上半年,绿地香港持续在土地储备上蓄势发力,前三个月的土地储备增量已超过2017年全年的新增土地储备380万平方米。2018年1-6月新增土地储备495万平方米,其中二线城市占比44%,三线城市占比49%,平均楼面地价为2990元/平方米。

截至6月30日,绿地香港土地总储备约2000万平方米,足够支持未来3至4年发展需要。

拿地上,绿地香港的战术是“纵深深耕”。翻看财报,也可以寻到这样的轨迹。从绿地香港的全国布局看,项目分布主要集中于两大城市群周围:泛长三角和泛珠三角区域。在绿地香港看来,依托这两大城市群,精选核心城市,布阵重点城市,精准的城市布局,使绿地香港在政策调控升级的情况下,仍然能取得不俗的销售业绩。

而如此拿地战略效果已经显现。今年1-6月,绿地香港销售额153.15亿,其中94%的销售额就是来自利润率较高的泛长三角和泛珠三角地区项目。

对于冲规模的房企来说,尤其是在拿地上,“并购” 往往能够助力快速扩大规模、降低成本。不过,不同于“传统意义”上的思维路径,业绩会上,绿地香港透露下半年土储策略则是“招拍挂为主,并购为辅”。

对此,雷雨解释称,逆向思维是公司发展的手段,收并购虽然可以快速扩大规模,但是也会存在问题,比如土地遗留问题,土地成本能否抵充税务的问题等。不过,他同时表示,下半年虽然以招拍挂为主,但对于一些历史遗留问题比较少的土地也会把握新的机会,而某些中小房企如果资金发生问题,也会对他们加大并购和合作机会。

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腾讯体育8月30日上海讯8月30日晚,上海绿地申花队在主场进行了赛前的适应训练,他们明天将在主场迎来积分比他们高出不少的上港队,这场比赛也是本赛季上海滩最后一场德比战。外界认为,这场球将决定这两支球队谁是上海滩足球老大。对于本场比赛,上港队主教练奚志康说,不把胜利留到下一场,不把遗憾留到下一个赛季,显示出了极强的信心。而绿地申花主教练巴蒂斯塔则说,他同样有信心,认为明天这三分是属于绿地申花队的。由于上一场轮空,绿地申花队得到了近两周的休息时间,他们利用这两周进行了一次很好的调整和恢复,“在体能、战术以及思想状态方面,我们都进行了相应的准备,我们应该对自己有信心,相信这三分是可以拿下的。”巴蒂斯塔回应道,尽管对手排名比绿地申花要高,但是这并不能决定什么,申花依旧有信心在主场拿下德比战。不过,他也透露,球队有些伤病,“保罗最近几天一直没有进行系统训练,今天要看一下他是否达到了上场的要求,我认为问题不大。卢卡斯的膝盖还没有恢复好,估计明天只能在场边观看,上场可能性不大。”巴蒂斯塔表示,除此之外,其余队员的求战欲望均非常强烈,都想拿下这场比赛,确保球队在上海德比中的不败地位。

1、PE不足三倍

楼面成本 :2500元/平方

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2017年预计销售金额290亿,预计权益销售金额260亿,预计净利润26亿~30亿。当前市值70.2亿RMB,对应pE2.7倍;

建筑安装成本 :3500元/平方

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2、土储相对目前体量可谓“巨大”

装修成本 : 1200元/平方

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我们知道一般房企的可售货值在当年销售金额的3倍左右基本就是储备无忧。根据我们的统计结果:绿地香港当前土地储备对应未来的“”权益可售货值“”为1480亿元,相当于5.7倍与2017年的权益销售金额,可谓体量巨大,此优势或许是行业之最。这还不包括绿城香港持有的一些不可出售的持有物业。

增值及教育附加费:5.6% * 售价

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3、核心土储均为2014年以前拿地,价格低廉

销售费用 : 4% *售价

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可售权益土储接近500亿的海口绿地城项目,可售权益土储超过400亿的海口中央文化城项目均为2014年初拿地,价格低廉。2017年海口二手房价格涨幅56%,仅次于三亚、成都,名列探花。可售权益土储超过60亿的上海绿地黄埔滨江项目为2013年底拿地。这三块地的土储价值超过绿地香港土储价值的60%

财务费用 :300元/平方

4、融资成本低至4.7%

推算房价15000元、13000元、10000元时的利润和利润率

背靠绿地集团,绿地香港2016年全年加权有息负债成本仅为4.7%。融资成本比肩一线国企地产。

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5、2017年拿地保守,无高价地

情况一: 对绿地香港的楼盘总体梳理了下,截止目前来看,均价应该能到15000元,土地储备1400万平方,那么理论上利润有483亿人民币,假设5年开发完,则平均每年利润96亿人民币。截止今天市值90亿港币,按照1.18换算,约有人民币76亿,则PE小于1;

2017年无锡、南宁、苏州、佛山、嘉兴等地获得六块地,除佛山大体量旅游地产地块外,其余地块均有利可图。

情况二:如果按照17年中报,合约销售将近13000元估算,则理论利润有354亿人民币,以5年算,平均每年70.8亿,PE是1.07;

6、背靠绿地集团和上海市政府,大体量地块拿地能力强劲

情况三: 假设明年开始,市场变差,房价跌幅超过30%,达到10000元/平方米,那么理论利润有160亿元,平均每年32亿元,PE是2.375;

2016年前已运作开发的黄山太平湖度假区项目、海口绿地城项目、海口绿地中央文化城项目均为大体量拿地,佛山高明地块,以及昆明滇池地块都在开发运作中。没有特殊的背景,一般地产开发商很难获得价格低廉的大体量地块。

情况四: 绿地香港的盈亏平衡点算了下,大概是8500元/平方,也就是说房价超过8500元,绿地香港就不会亏损。如果房价真的到了8500元,那也就意味着房价跌幅超过40%,此时对绿地香港意味着什么? 首先看利润,17年有销售额300亿元,加上之前未结算的,利润超过50亿。一般结算与销售之间的时间差是18个月,那么到19年净资产有136亿人民币,市净率为0.56 。 而负债情况截至17年中期76亿人民币,房子销售额的三分之一的现金应该能回笼,假设17下半年150亿销售额,18年150亿销售额,则能够回笼100亿现金,那么到19年净现金30亿人民币。香港市场对市净率0.56,净现金,国有非老千,可持续经营的公司估价多少? 个人觉得继续下跌空间比较小。

7、最后说一下个人认为的不足之处

从目前的实际情况来看,我国城镇化率不超过60%,还有至少10年的发展期;人口不断从中小城市向一二线、省会城市聚集;中央这几年搞得供给侧改革,制约了未来房屋的供给。所以,当前来看,房价下跌的空间不大。

公司的投关不够积极;未来公司并无宏伟的扩张计划,未来几年的销售增长不确定;考虑到中海外宏洋的配股方案,未来不排除绿地香港有配股增发的可能性,低价配股或者增发会摊薄股东权益;

当然未来是无法预知的,有时候最可能出现的结果没有出现,反而随机、离散性事件发生了。本文假设极端情况,保证不亏损或少亏损,而好的时候利润丰厚,觉得绿地香港值得下重注。

总结:鉴于公司的低廉安全边际,可当配置。

备注:本人持有绿地香港相关股份、利益相关,本文仅代表作者个人观点,不具有投资建议。

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